芦花公園駅南口地区市街地再開発事業（完了）

京王線芦花公園駅の南側に独立行政法人都市再生機構によって、駅前再開発及び賃貸住宅団地の建替えが行われました。このうち駅側の地区で「芦花公園駅南口地区市街地再開発事業」が実施され、道路が拡げられるとともに駅前広場が整備され、集合住宅や店舗などの建物が建てられました。このページではこの再開発について紹介します。（以下、UR都市機構パンフレット抜粋）

地区の位置

当地区は、世田谷区の北西部の杉並区と隣接した位置にあり、また、緑に囲まれた典型的な住宅地となっています。地区の南東には、徳冨蘆花ゆかりの蘆花恒春園や世田谷文学館などがあり、豊かな自然と文化がふれあう地域資産に恵まれた環境にあります。

上位計画

当地区は、世田谷区都市整備方針において、「地区生活拠点」及び「住宅団地更新地区」として位置づけられ、都市的魅力あふれる環境の中に形成される生活と文化の拠点となるよう計画されたものです。また、千歳通りは「主要生活道路」として拡幅整備の対象となりました。

地区の課題

• 駅前立地にもかかわらず、道路等の基盤が未整備で、かつ後背住宅地の日常生活を支える商業機能も不十分で魅力に乏しい状況にありました。
• 主要生活道路である千歳通りは、道路幅員が狭く歩道が無いため歩行者には非常に危険な状態であったことから、沿道住民からは歩行者空間の早期整備が強く求められていました。
• 駅後背地の昭和30年代に建設された芦花公園団地は、老朽化と居住水準の変化により早急な建替えが必要な状況であったことから、地域の幹線道路に対するアクセス道路の確保なくして、建替は困難な状況にありました。

施設概要

所在地	東京都世田谷区南烏山二丁目の一部
地域・地区	近隣商業地域（建ぺい率 80% 容積率 300%） 第二種中高層住居専用地域（建ぺい率 60% 容積率 200%） 地区計画 防火地域
用途	店舗・事務所・住宅・駐車場
規模・構造	1街区 地上5階 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 2街区 地上8階・地下1階 鉄骨鉄筋コンクリート造 3街区 地上6階 鉄筋コンクリート造 4街区 地上6階 鉄筋コンクリート造 5街区 地上12階 鉄筋コンクリート造
敷地面積	約12,460平方メートル
建築面積	約7,150平方メートル
建ぺい率	約60%
延べ面積	約31,940平方メートル
容積率	約210%
住宅戸数	約400戸

市街地再開発事業の目標

1. 駅周辺地区の生活拠点にふさわしい商業業務機能と都市型住宅が共存する複合市街地を形成する。
2. 千歳通りの拡幅整備により歩行者交通の安全性を確保する。
3. 駅前広場や区画道路の新設により都市機能を更新する。
4. 建物の不燃化等により防災機能を強化する。

街並み形成型のまちづくり

1. 分有分棟を基本とした市街地再開発事業
   関係権利者の生活・営業の継続・再建に配慮して、従前の所有・権利形態と違和感の少ないものとするため、共同化にこだわらない分有・分棟による施設構成を基本としました。
2. ヒューマンスケールの施設計画
   芦花公園駅の立地ポテンシャルにあった、適切で健全な高度利用形態になるよう、5つの街区と13棟の施設建築物から構成されるヒューマンスケールな建築計画を策定しました。
3. フレキシビリティのある街づくり
   地区計画により規制誘導しながらも、その時々の社会経済環境等の変化にも一定程度対応可能なフレキシビリティのある街区構成、施設計画を策定しました。
4. 個性豊かで調和のとれた美しい街並み形成
   地区計画の方針に沿った「まちづくりデザインマナー」を策定し、都市再生機構がトータルコーディネートしながら、個々の建築の個性は尊重しつつ、全体として調和のとれた芦花公園の玄関口に相応しい美しく個性的な街づくりを展開しました。

段階整備による事業推進

分有・分棟型の特徴を生かして、権利変換を受ける予定の関係権利者を一時に全員地区外仮移転させることなく、3段階に分けて土地の明渡し、既存建物の解体、施設建築物の整備を行い、基盤整備についても施設建築物の進捗に合わせて整備する手法を取り入れました。

なお、再開発エリア内に存していた区立芦花保育園については、芦花公園団地建替事業の第1期工事において住棟に併設して新築した建物（平成16年3月完成）に先行して移転を実施しました。

都市計画の内容

名称 芦花公園駅南口地区第一種市街地再開発事業

施行区域面積 約1.9ヘクタール

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公共施設の配置及び規模

名称	幅員【全幅員】、延長	備考
区画道路1号	幅員6メートル～12メートル【12メートル】 延長約140メートル	区道の拡幅
区画道路2号	幅員10メートル 延長約160メートル	区道の拡幅
区画道路3号	幅員10メートル 延長約140メートル	区道の新設
区画道路4号	幅員6メートル 延長約50メートル	区道の新設
区画道路5号	幅員6メートル 延長約70メートル	区道の新設
区画道路6号	幅員6メートル 延長約50メートル	区道の新設
区画道路7号	幅員6メートル 延長約60メートル	区道の拡幅
広場	面積 約650平方メートル	区道の新設（駅前広場）

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建築物の整備

建築面積	1街区 約430平方メートル 2街区 約3,800平方メートル 3街区 約540平方メートル 4街区 約370平方メートル 5街区 約1,790平方メートル
延べ面積	1街区 約1,310平方メートル（容積対象面積 約1,200平方メートル） 2街区 約18,520平方メートル（容積対象面積 約14,420平方メートル） 3街区 約2,540平方メートル（容積対象面積 約2,130平方メートル） 4街区 約1,640平方メートル（容積対象面積 約1,510平方メートル） 5街区 約8,220平方メートル（容積対象面積 約7,410平方メートル）
主要用途	1街区 店舗・事務所・住宅 2街区 店舗・事務所・住宅 3街区 住宅 4街区 住宅 5街区 住宅
建築物の高さの限度	1街区 15メートル 2街区 25メートル 3街区 20メートル 4街区 20メートル 5街区 20メートル、40メートル
壁面の位置の限度	0.5メートル～2.0メートル

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建築敷地の整備

建築敷地面積	1街区 約550平方メートル 2街区 約5,020平方メートル 3街区 約860平方メートル 4街区 約1,160平方メートル 5街区 約4,870平方メートル
整備計画	道路境界より建築物を0.5メートル～2.0メートル後退させ、その部分を歩道状に整備することで歩行者の安全性・快適性確保につとめる。

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住宅建設の目標

戸数	約350戸
面積	約19,900平方メートル

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（参考）地区計画

面積	駅前街区A 約0.9ヘクタール 駅前街区B 約0.7ヘクタール 集合住宅街区A 約0.7ヘクタール 集合住宅街区B 約3.1ヘクタール
最高容積率	駅前街区A、B 10分の30以下 集合住宅街区A 10分の20以下 集合住宅街区B 10分の15以下
最高建ぺい率	駅前街区A、B 10分の8以下 集合住宅街区A、B 10分の4以下
最低容積率	駅前街区A、B 10分の10以上 集合住宅街区A 10分の7以上 集合住宅街区B 10分の5以上
最低建築面積	駅前街区A 70平方メートル以上 駅前街区B 200平方メートル以上 集合住宅街区A、B 200平方メートル以上