一ページ。
補助二十六号線沿道地区、街づくりニュース、第十五号、世田谷区版、れいわ五年八月。
発行は、世田谷区北沢総合支所、街づくり課です。
世田谷区では、補助二十六号線の都市計画事業に合わせて、目黒区と連携し、平成三十年十一月
より街づくり懇談会を十一回開催し、補助二十六号線沿道にお住まいの皆さまと街づくりの課題や
方向性、沿道の街づくりルールについて意見交換を重ね、検討を進めてきました。
令和五年六月には、都市計画法第十六条に基づき、地区計画等の原案説明会を開催するとともに、地区計画の原案について、
公告、縦覧、意見書の受付を行いました。
皆さまからいただいたご意見を踏まえ、この度、補助二十六号線沿道地区地区計画等の案をまとめました。
つきましては、都市計画法第十七条及び世田谷区街づくり条例第十四条に基づき、地区計画等の案について、
公告、縦覧を行うとともに、意見書の受付を行います。

都市計画法第十七条、及び、世田谷区街づくり条例第十四条に基づく、地区計画等の案の公告、縦覧、意見書の提出について。
対称計画名。
一、補助二十六号線沿道代沢一丁目、北沢一丁目地区地区計画、案。
二、高度地区、変更、案。
三、補助二十六号線沿道代沢一丁目、北沢一丁目地区地区街づくり計画、案。

縦覧について。
縦覧期間はいずれも、令和五年九月二十日、水曜日、から、十月四日、水曜日。うち、土日を除く午前八時三十分、から、午後五時。
縦覧場所はいずれも、世田谷区都市整備政策部都市計画課、及び、各総合支所街づくり課。

意見書の提出について。
提出期間はいずれも、令和五年九月二十日、水曜日、から、十月四日、水曜日。うち、窓口へ持参する場合、土日を除く午前八時三十分、から、午後五時。
提出先は
補助二十六号線沿道代沢一丁目、北沢一丁目地区地区計画、案、及び、高度地区、変更、案、は、世田谷世田谷区都市整備政策部都市計画課で、
世田谷区の住民及び利害関係人が提出できます。
補助二十六号線沿道代沢一丁目、北沢一丁目地区地区街づくり計画、案、は、世田谷区北沢総合支所街づくり課。で、
地区内の住民及び利害関係人が提出できます。

提出方法について。
郵送、ファックス、窓口へ持参、の、いずれでも可能です。
様式はありません。
住所、氏名、電話番号、対象計画名、意見を記載し、対象計画ごとの提出先までご提出ください。

なお、用途地域の変更、案、に対する意見書の提出先は、東京都都市整備局都市づくり政策部都市計画課になります。
東京都都市整備局都市づくり政策部都市計画課の電話番号はゼロ、三、の、五、三、八、八、の、三、二、二、五、です。
地区計画等、案、の概要については三ページから七ページをご覧ください。

本紙の問合せ先。
世田谷区、北沢総合支所、街づくり課、担当、これまつ、おおしま、かわい。
住所、一、五、五の、八、六、六、六、世田谷区北沢二の、八の、十八、十一階。
電話、ゼロ、三の、五、四、七、八の、八、ゼロ、七、三。
ファックス、ゼロ、三の、五、四、七、八の、八、ゼロ、一、九。


二ページ。

世田谷区、目黒区では、沿道にお住まいの皆さまとともに、街づくり懇談会等を通じて街の現
状や課題を把握し、将来像やその実現に向けた検討を重ねてきました。
これらの検討を踏まえ、沿道の街づくりに向けて、地区計画及び地区街づくり計画、案、用
途地域及び高度地区、変更案、をまとめました。


三ページ。

世田谷区地区計画の案の概要。
目黒区で定める地区計画の案の概要は、目黒区のホームページで公開しています。
名称、補助二十六号線沿道代沢一丁目、北沢一丁目地区地区計画。
位置、世田谷区代沢一丁目、北沢一丁目各地内。
面積、約五点四ヘクタール。
地区計画の目標。本地区は、世田谷区の北東部、京王井の頭線池ノ上駅の東側で、令和元年に事業認可された東京都
市計画道路幹線街路補助線街路第二十六号線代沢一丁目から目黒区駒場四丁目区間。以下、補助二十六号線という。の沿道に位置する。
本地区を含む地域一帯は、戸建住宅や集合住宅を主体とした閑静な住宅地であり、地区内外には幼
稚園、中学・高等学校、大学・研究所等の多様な学校教育関連施設。以下、教育施設等という。
や都営住宅が立地している。また、駒場東大一帯は、広域避難場所に指定されている。
平成二十七年四月に定めた世田谷区都市整備方針では、都市計画事業等により土地利用の変化が想定
される地区について、周辺の住宅地との調和を図りながら、沿道の土地利用などを適切に誘導す
る。としている。また、補助二十六号線においては、主要延焼遮断帯として沿道市街地の防災性を高
めることが求められている。
本地区ではこうした特性を踏まえ、補助二十六号線の整備に合わせて隣接し、目黒区の決定する、補助二十六号線沿道駒
場四丁目地区地区計画と整合を図りながら、静かで良好な住環境や教育施設等及び
都営住宅の機能を維持しつつ、防災性を維持、向上し、生活利便施設等が適切に立地した、周辺と調
和する良好な沿道市街地の形成を目指す。
区域の整備、開発及び保全に関する方針。
土地利用の方針。地区の特性に応じた適切な土地利用を図るため、次のように土地利用の方針を定める。
一、住宅地区。
周辺の低層住宅地に配慮しつつ、良好な住環境の維持及び防災性を向上し、生活利便施設等が適
切に立地する沿道の街並み形成を図る。
二、都営住宅地区。
都営住宅の機能を維持し、周辺市街地と調和した街区沿道の街並み形成を図る。
三、教育施設地区。
補助二十六号線沿道の教育施設等を主体とした本地区において、目黒区と整合を図りながら、教育
施設等の機能を維持し、地域の防災性の維持・向上に資する土地利用の誘導を図る。
四、近隣商業地区。
隣接する住宅地区に配慮し、店舗・事務所等が共存する土地利用の誘導を図る。
建築物等の整備の方針。
目標とする市街地を適切に誘導するため、次のように建築物等の整備の方針を定める。
また、建築基準法。以下法という。第五十九条の二第一項、
法第八十六条第三項若しくは第四項又は法第八十六条の二第二項若しくは第三項の規定に基づく許
可に係る建築物については、本地区整備計画の建築物等に関する事項を遵守するものとする。
一、周辺の住環境に配慮するため、建築物等の用途の制限を定める。
二、ゆとりある住環境を維持し、市街地の密集を抑制するため、建築物の敷地面積の最低限度を定め
る。
三、円滑な消防活動を行う空間の確保により、地域の防災性の向上を図るため、壁面の位置の制限及
び壁面後退区域における工作物の設置の制限を定める。
四、教育施設等及び都営住宅の機能を維持し、周辺の低層住宅地に配慮した沿道の街並みを形成する
ため、建築物等の高さの最高限度を定める。
五、良好な住環境や教育施設等の環境を維持するため、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限
を定める。
六、みどり豊かで潤いのある街並みを形成し、防災性を向上するため、垣又はさくの構造の制限を定
める。
その他当該地区の整備、開発及び保全に関する方針。
一、みどり豊かで潤いのある街並みを形成するため、敷地内の緑化を促進する。
二、地区内においては下水道等への雨水の流出を抑制し、浸水被害の防止を図るため、雨水貯留浸透
施設の整備を促進する。
三、地球温暖化対策を推進するため、環境負荷低減に配慮した施設の設計、設備の導入を促進する。
四、通学路、日常の歩行者自転車動線等に配慮し、補助二十六号線整備と連携して東西の動線確保を図
ると共に、広域避難場所への避難経路を維持する。

四、五ページ。
地区計画の案の概要。
地区の面積について、住宅地区は約三点四ヘクタール、都営住宅地区は約零点七ヘクタール、
教育施設地区は約一点二ヘクタール、近隣商業地区は、約零点一ヘクタールです。
各四地区には建築物等に関する事項について、制限があります。
建築物等の用途の制限について。
近隣商業地区では法別表第二項第二号に規定するマージャン屋、ぱちんこ屋、射的場、
勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類するものを建築してはなりません。
また、第一種中高層住居専用地域ではマージャン屋等は建築できません。
建築物の敷地面積の最低限度について。
住宅地区および教育施設地区の建築物の敷地面積は、八十平方メートル以上でなければなりません。
また、新たに敷地を分割する場合は八十平方メートル未満にはできません。
なお、すでに八十平方メートルよりも小さい敷地の場合や、道路事業への用地提供をしたことで
八十平方メートルよりも小さくなる場合は建築できます。
建築物の敷地面積の最低限度について。
消防活動に求められる幅六メートルの空間を確保することによる地域の防災性向上を目的として、
教育施設地区では壁面の位置の制限と壁面後退区域における工作物の設置の制限を定めています。
壁面位置の制限について。
教育施設地区では建築物の外壁又はこれに代わる柱の面は、
鮫洲大山線沿いの当該敷地の反対側の道路境界線から六メートルを越えて建築してはなりません。
ただし、学校教育法第一条に規定する学校の用に供する
施設である建築物。以下、学校という。で、壁面後退区域の上空に設ける歩廊及び
渡り廊下その他これらに類する建築物の部分についてはこの限りではありません。
壁面後退区域における工作物の設置の制限について。
壁面の位置の制限として定められた限度の線と道路境界
線との間の土地の区域には、門、塀、フェンス、自動販売
機等、通行の妨げとなる工作物を設置してはなりません。
建築物等の高さの制限について。
建築物の高さの最高限度は住宅地区については十六メートルを超えてはなりません。
住宅地区は用途地域の変更に伴い、高さの最高限度が二十五メートルとなりますが、
こだて住宅中心の街並みを踏まえ、十六メートルとしています。
都営住宅地区については二十五メートルを超えてはなりません。
都営住宅地区は既存の建物高さを踏まえ、都営住宅の機能を維持するため、二十五メートルとしています。
教育施設地区については十七メートルを超えてはなりません。
ただし教育施設地区について、学校及びその関連施設で、敷地面積五千平方メートル以上一万平方メートル未満に建築するものは、
補助二十六号線の計画線から二十メートルの範囲内は二十五メートル、補助二十六号線の計画線から二十メートルの範囲外は十九メートルとし、
敷地面積一万平方メートル以上のものは三十四メートルとすることができます。
なお、地区計画の決定の告示があった日における、法第八十六条第八項の規定によ
り公告された対象区域が地区計画区域内外にわたる場合は、これを一の敷地とみなしてこの規定を適用するものとし、
地区計画の決定の告示があった日以降に法第八十六条第一項から第四項までの規定により一の
敷地とみなす区域の過半が地区計画の決定の告示があった日における、
法第八十六条第八項の規定により公告された対象区域の全部又は一部であるものについても、同様とします。
教育施設地区では目黒区の現在の高度地区の指定値十七メートルを基本に、学校等の大規模な土地利用においては、研究施設やグラウン
ドなど教育施設の機能を維持するため、敷地規模や沿道からの距離により十九メートル、二十五メートル、三十四メートルとしています。
建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限について。
一、建築物の形態、色彩、意匠は、周辺の住環境や教育施設環境と調和したものとする。
二、軒、ひさし、手すり、戸袋、出窓、階段、からぼり、いわゆるドライエリア、その他これらに類するもの
が、壁面の位置の制限の規定により建築物の外壁又はこれに代わる柱を設けることができない敷地の部分に突出した形状としてはならない。
三、屋外広告物の形態、色彩、意匠は、周辺の落ち着いた環境と調和したものとするよう努め、点滅光源などを使用しない。
垣又はさくの構造の制限について。
道路に面して垣又はさくを設ける場合は、生垣若しくはフェンス等とし、フェンス等の場合は緑化に努める。
ただし、地面からの高さが零点六メートル以下の部分についてはこの限りではない。

六ページ。
地区まちづくり計画の案の概要について。
地区計画の目標や方針のさらなる実現に向けて、地区まちづくり計画には、
三から五ページの地区計画の内容に加えて整備計画のルールを定め、
補助二十六号線沿道の街づくりを進めます。
建築物などに関する事項について。
建築物などの構造の制限について、不燃化促進のため、建築物は、耐火建築物等又は準耐火建築物等とするよう努める。
耐火建築物等とは鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、耐火被覆した鉄骨造等。火災時に主要な構造部分が一時間以
上または階数により二から三時間以上耐えるなどして倒壊しない構造とした建物をいいます。
準耐火建築物等とは鉄骨造、木造等で一定の技術的基準に適合するもの。
火災時に主要な構造部分が四十五分以上耐えて倒壊しない構造とした建物をいいます。
その他整備に関する事項について。
緑化の促進について。
既存樹木の保全に努めるとともに、接道部など視認性の高い場所の緑化に努める。
ここでは、道路沿いへの緑化を推奨し、みどり豊かな街並み形成を図ります。
環境負荷の低減について。
施設の省エネルギー化、高効率で環境性能の高い機器等の導入、再生可能エネルギーの活用に努める。
雨水流出抑制施設の整備について。
建築物の敷地内において、雨水貯留浸透施設の設置に努める。
なお、環境負荷の低減について。と、雨水流出抑制施設の整備について。地区街づくり計画の届出の際に、関連する助成制度を区からご案内し、
環境に配慮した建築物の建築を促進します。
きょうあい道路の整備について。
防災性向上のため、狭あい道路の後退部分は、道路状に整備し、工作物を築造したり、
プランター、自動車、バイク、自転車等を置いたりせず、緊急車両や介護車両等の通行の妨げとならないようにする。

七ページ。
関連する用途地域の都市計画や高度地区の都市計画の変更について。
地区計画の目標、土地利用の方針を踏まえ、第一種低層住居専用地域、の部分を、第一種中高層住居専用地域へ変更します。
第一種中高層住居専用地域では、第一種低層住居専用地域で建てることのできる、
住宅、共同住宅、保育所、保育園、幼稚園、小学校、中学校、高等学校、診療所や老人ホームなどに加えて、
二階建て以下で床面積五百平方メートル以下の店舗や飲食店。二階建て以下で床面積三百平方メートル以下の自動車倉庫。
大学、専門学校、病院、老人福祉センターなどを建てることができるようになります。
高度地区については、用途地域の変更に伴い、区の高度地区の考え方に合わせて変更します。

今後のスケジュールについて。
皆さまのご意見をいただきながら、地区計画の決定等に向けた手続きを進めています。
地区計画等の案の公告、縦覧、意見書の受付を九月二十日、から、十月四日に行います。
その後、都市計画審議会の諮問、答申を経て、地区計画と、地区まちづくり計画、および、関連する用途地域、高度地区の変更を行います。
用途地域については東京都が決定します。


八ページ。
地区計画等の原案説明会、開催報告について。
補助二十六号線沿道地区地区計画等の原案について説明し、ご意見を伺いました。
世田谷区と目黒区合同で開催しました。
日時は
一日目は、令和五年六月十六日、金曜日、午後六時三十分から。
二日目は、令和五年六月十七日、土曜日、午前十時から。
場所はいずれも北沢タウンホール、十二階、スカイサロンで、両日同じ内容で開催しました。
参加者は、一日目が十八人、二日目は、十三人でした。
当日の主なご質問と区からの回答の、要旨、について。
質問。三角橋交差点付近の、用途地域が近隣商業地域である部分は、なぜ地区計画の区域に含まれていないのか。
回答。懇談会等での意見交換を踏まえ、ぱちんこ屋等の制限を検討していましたが、当該部分は風営法に基づき既にぱちんこ屋等の営業
が制限されていることを確認したため、地区計画で制限することは不要と判断し、区域に含めないこととしました。
質問。用途地域の変更により敷地の最低限度が六十平方メートルになるところを、八十平方メートルに地区計画で定めるとのことだが、誰が決定するのか。
回答。地区計画は、世田谷区が決定します。現在、用途地域で敷地の最低限度が八十平方メートルのところについては、引き続き良好な住環境を維
持するため、地区計画で八十平方メートルを規定します。
質問。敷地面積の最低限度のルールが守られるよう担保する仕組みはあるのか。
回答。土地の分割または分筆を制限するものではありませんが、八十平方メートル未満の敷地での建築計画については、建築確認がおりません。
すでに八十平方メートル未満の敷地や補助二十六号線の道路事業により敷地面積が八十平方メートル未満になった場合を除きます。
参加者アンケートの主なご意見の、要旨、について。
建替えが必要な住民としては、地区計画等の決定を待っています。できるだけ早くお願いします。
補助二十六号線の周辺道路がどのように整備され、安全で暮らしやすい街になるのか、話し合いを進めていただきたい。
十六メートルの高さ制限で住環境が守られるのか。地区計画区域内は三階建戸建が増えると思うが、補助二十六号
線から西側に向かって地盤は低く、実質五階建並みの高さが建ち、上から覗かれるようになると思う。
地区計画の原案に対する意見書について。
令和五年六月十六日から七月七日までの三週間、意見書の受付を行ったところ、一件の提出がありました。
主なご意見の、要旨、と区の見解。
意見書の要旨。
住民の意向を幅広く汲み上げた成果が反映され、内容は適切だと思う。原案をもとに速やかに法的手続きを進めてほしい。
区の見解。
都市計画法に基づく手続きを適切に進めてまいります。

これまでの懇談会や説明会の資料等は、世田谷区のホームページでご覧いただけます。
目黒区内の地区計画等、案、を紹介する、街づくりニュース第十五号目黒区版は、目黒区のホームページに掲載しています。
この「街づくりニュース」は、地区計画検討区域及び周辺にお住まいの方、土地建物を所有する方などにお届けしています。