都営下馬アパート周辺地区 街づくりニュース 第１９号 平成２９年９月 世田谷区世田谷総合支所街づくり課 このお知らせは、地区計画等の区域、 太子堂一丁目全域、下馬一丁目の２８番から４４番まで、 下馬二丁目の１番から１６番まで、 及び１９番から４４番まで、 三軒茶屋一丁目の５番から７番までに居住の方、 及び、土地　建物の所有者の方にお届けしています 第４回街づくり懇談会を開催します 区では、区全域における　建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方　案　を踏まえて、 懇談会等により 都営下馬アパート周辺地区地区計画の住宅地区における　建築物の高さの最高限度　について地区の皆様とともに検討を行っています 今回は、都営下馬アパート周辺地区地区計画の住宅地区における　建築物の高さの最高限度　について、 区全域における　建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方　案　及びこれまでに皆様よりいただいたご意見を踏まえた、 たたき台をお示しし、皆様と意見交換をいたします 是非ご参加ください 第４回街づくり懇談会の概要 日時 平成２９年９月２７日水曜日　午後　７時から９時まで 会場 駒繋小学校　２階視聴覚室 下馬１の４２の１２ 北側正門からお入りください 内容 区全域における　建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方　案　について 住宅地区における高さの最高限度についての意見交換 参加にあたってユニバーサルデザインの配慮が必要な方は事前にご連絡下さい 平成29年７月５日に第３回街づくり懇談会を開催しました 当日の概要についてご報告します 　　 開催日 平成29年7月5日水曜日 時間 19時から21時 会場 駒繋小学校　２階視聴覚室 参加者 １２名 懇談会では、区全域で検討を進めている　建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方　案　のとりまとめに向けた中間報告を行うとともに、 この基本的考え方を基に、今後の都営下馬アパート周辺地区地区計画の住宅地区における高さの最高限度の見直しを進めていくため、 ４つのテーマについて旗挙げ形式での意見交換を行いました。 当日の内容 １　これまでの経緯について ２　区全域における　建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方　案　のとりまとめに向けた中間報告について ３　住宅地区の高さの最高限度について ４　住宅地区の高さの最高限度についての意見交換 １　これまでの経緯について なぜ今、住宅地区の高さを検討しているのか 平成27年度に地区計画を決定した際に、 比較的戸建住宅の多い住宅地区については25メートルという制限値が高いとのご意見を頂いたこと 区全域における建築物の高さに関する新たな考え方の検討が始まっていたこと から、住宅地区の建築物の高さの最高限度について、 区全域の新たな考え方と整合を図る検討を引き続き進めていくとしたためです ２　区全域における　建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方　案　のとりまとめに向けた中間報告について ２の１　基本的考え方　素案　における絶対高さ制限の見直しのポイント 標準的な建築計画で容積率が活用できる制限とします 多くの区民が居住する既存の建築物に配慮します 地区計画で定められた内容は尊重します　など ２の２　見直しの内容 区全域で検討を進めている　建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方　は、 これまでの絶対高さ制限　４５メートルと３０メートルの２種類の制限　をメリハリのある細区分の制限に見直し、 規制と誘導を組み合わせ、土地利用を適切に誘導するものです 　 誘導については、以下のような特例を設けることを検討しています 制限値を超える既存の建物については、原則１回のみ既存の高さまで認める特例を設ける 市街地環境の改善に貢献する建築計画は、貢献に応じて段階的に絶対高さの上限を設定する 総合設計許可制度に基づく建築計画は、別の絶対高さの制限値を設ける ３ 住宅地区の高さの最高限度について ３の１　地区計画が入る以前の高さから現在の検討まで 平成２７年度の地区計画の決定以前、当地区の建築物の絶対高さ制限は４５メートルでした 平成２７年度に地区計画が決定したことにより、現在２５メートルが当地区の高さの最高限度　絶対高さ　となりました 区全域のルールの見直しの進捗に合わせ、現在25メートルの高さの最高限度について、地区の皆様と検討しているところです ３の２　住宅地区の現状について 住宅地区は１００平方メートル未満の敷地が全体の約４割強を占め、５００平方メートル以上の敷地は１割に満たない傾向があります また、２階建てと３階建ての建物が全体の約９割を占め、その中でも３階建ての建物の割合が高い傾向にあります ３の３　住宅地区に区全域における　基本的考え方　素案　をあてはめた場合の高さについて 都営下馬アパート周辺地区の住宅地区に、 区全域で検討を進めている　建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方　素案　をあてはめると、 補助５０号線沿道２０メートルの範囲は区分３、それ以外の範囲は区分７に区分されます 高さの上限を定める目安としての階数を、区分７では６階、区分３では７階とし、制限値を定めています 区分７では住宅系の用途の建物、区分３では非住宅系の建物の用途を目安として設定しました それぞれの区分について目安として設定した階数からみる建物の高さは 一つの階の高さ かける 地上階数　たす　基礎等と屋上パラペットの高さ 住宅系の建物は一つの階の高さ２．９メートル、基礎等と屋上パラペットの高さ１メートル　 非住宅系の建物は一つの階の高さ３．２メートル、基礎等と屋上パラペットの高さ２メートル　 と考えることで、次のような建て方が想定されます 補助５０号線の沿道２０メートル以内の区域は　区分3　非住宅系の建物　7階程度　２５メートル それ以外の区域は　区部７　住宅系の建物　6階程度　１９メートル と、なります ３の４　高さの最高限度と高度斜線等の関係について 例えば高さの最高限度が２５メートルの場合、 一般的な戸建住宅規模の敷地に高さ２５メートルの建物が建つ可能性は現実的には低い 高さの最高限度が効力を発揮するのは、比較的大きな規模の敷地である と言えます 　 建物を建てる際には、高さの最高限度だけではなく、敷地の北側から伸びる高度斜線や、道路から伸びる道路斜線など、様々な制限を守る必要があり、 必ずしも、高さの最高限度で定められた数値の建物が建てられるわけではありません 一般的な戸建住宅の敷地では、建物が斜線制限により高さの最高限度以下に制限されますが、 比較的大きな敷地では、斜線制限に加えて高さの最高限度により制限される部分がでてきます ３の５　今後の土地利用について 現在の住宅地区では、比較的大きな敷地については、敷地に対して比較的ゆとりのある低層の戸建住宅としての使われ方がみられます しかし今後、比較的大きな敷地のまま建替えが起きると、集合住宅として土地利用されることも考えられます 一方で敷地を分割して戸建住宅として利用されることも考えられます 高さの制限が低くなりすぎると、集合住宅のような土地利用が難しくなるため、敷地が分割され、戸建住宅として利用される可能性が高くなります 敷地分割された戸建住宅の緑については、敷地分割前の比較的大きな敷地の戸建住宅や集合住宅に比べて、 まとまった緑や空地を確保することが困難になります 参考　世田谷区みどりの基本条例について 世田谷区では、敷地面積が大きいほど、建築の際に敷地に緑化する部分の割合を大きくとることが義務付けられています 例えば、建ぺい率６０パーセントの場合、敷地面積１００平方メートル未満の敷地においては、緑化の義務は中木１本　約3.8パーセント　としておりますが、 ２５０平方メートル以上の敷地では敷地面積の１０パーセント、1000平方メートル以上の敷地では２０パーセントと、敷地面積が大きくなるに比例し、 建築行為の際に緑化することが義務付けられた割合も大きくなります　 ４　住宅地区の高さの最高限度についての意見交換 区全域における検討内容を基に住宅地区の高さの最高限度の見直しの具体的検討に向けて、 4つのテーマを設けて、それぞれの質問に対しＡＢＣの旗を挙げてご意見をお聞きし、意見交換を行いました 旗あげと意見交換のテーマ １　地区の区分について ２　指定容積率について ３　制限値をこえる既存の建物について ４　ふさわしい建物の回数について 当日の旗挙げと意見交換の流れ まず、テーマごとに旗挙げを行いました つぎに、それぞれのテーマごとに意見交換を行いました 意見交換をふまえ２回目の旗挙げを行いました テーマ１の当日の質問内容 区全域における　基本的考え方　素案　をあてはめると、 補助50号線沿道とそれ以外の区域に地区が区分されます 地区計画の見直しにおいても区全域における検討と同様に地区を区分して高さの制限を考える方が良いかどうか、ご意見をお聞きしました A　区全域における検討と同様に補助50号線沿道については扱いを分けて考えるほうが良い 回答人数　１回目　６人　２回目　３人 主なご意見 既得権や現状の使い方が重要で、計画を立てる際も地区の現状を反映するべき 今後、保育園や高齢者施設が必要になると考えると、こまごまとした地域に建つより、開いた沿道の方が建てやすいと思う 補助50号線を中心に区民のための施設を建てる可能性を残したい 既存住宅とのバランスや融和も大切 B　分けずに全体を同じ考え方にする方が良い 回答人数　１回目 ２人　２回目 ４人 主なご意見 現状の補助50号線沿道に7階建ての建物は無く、また７階は結構高いと思う。７階に合わせる必要はないと思う 街の風景は街全体でつくるのでこまごまと分けない方が良い 補助50号線は国道246号の様な広幅員ではないので、分ける必要はない C　わからない　それ以外 回答人数　１回目 ２人　２回目 ３人 主なご意見 既に高い建物もあれば、昔ながらの建物もあるのが住宅地区の風景なので、どちらでも良い 川等の明確なものでなく、町丁目で区分されていることや、都営下馬アパート以外の部分を一括りに考えることに問題がある テーマ２の当日の質問内容 指定容積率とは、都市計画により地区ごとに定められた容積率です 本地区では200パーセントが定められています ただし、敷地に接する道路の幅員が狭い際には容積率が200パーセントまで使えない場合もあります 会では高さの制限を低くしすぎることで容積率の活用がしづらくならないようにした方が良いと思う方はA、 容積率の活用についてはあまり気にしなくても良いという方はB として、容積率についてご意見をお聞きしました 参考　容積率200パーセントの場合、一つの敷地において建築可能な床面積は敷地面積の２倍までとなります A　区全域における検討と同様に、指定容積率が活用できるように定めるのがよい 回答人数　１回目 ５人　２回目 ２人 主なご意見 区全域における検討と同じで良い B　指定容積率の活用については特に配慮しなくてもよい 回答人数　１回目 １人　２回目 ５人 主なご意見 高さ制限を見直す際に、どのような時にどのような影響が生じるかなどの説明がないため、リアリティが感じられない この質問内容は、どんな時にどんな影響があるのか 基本的には権利があるのであったほうが良いが、隣に建物が建つ際に被害を被るのであればやめて頂きたい 街がこれ以上ゴミゴミするのは嫌だから、200パーセント全てを使いきれなくても良い C　わからない　それ以外 回答人数　１回目 ５人　２回目 ３人 ご意見無し テーマ３の当日の質問内容 区全域で検討を行っている　基本的考え方　素案　では、見直し後の制限値を超えることとなる建物については、配慮し、 原則１回のみ既存の高さまで建替え可能な特例制度を設けることを検討しています 地区計画の見直しにおいても、制限値を超える既存の建物について同様の特例を設けた方が良いかどうかご意見をお聞きしました A　区全域における検討と同様に、制限値を超える既存の建物の建替えに特例を設けた方が良い 回答人数　１回目 ２人　２回目 １人 ご意見無し B　制限値を超える既存の建物の建替えに特例を設けず、全ての建物を同一に考えるほうが良い 回答人数　１回目 ６人　２回目 ８人 主なご意見 昔のルール時代の建物に特例を重ねていくべきではない 地区全体の高さに合わせてもらうしかない 高さの不適格を耐震等のほかの既存不適格と同様に考える必要はない 将来の街づくりについてではなく、私たちが生きている現在の街づくりについて検討してほしい 人口減少などの時代背景を鑑みると、建物ばかり建てても仕方ないのではないか C　わからない　それ以外 回答人数　１回目 ２人　２回目 ２人 ご意見無し 　 テーマ４の当日の質問内容 基本的考え方　素案　をあてはめると、補助５０号線沿道は区分３となり、住居系以外の用途で７階程度が高さの上限の目安になります また、それ以外の区域は区分７となり、住居系の用途で６階程度が高さの上限の目安になります 地区計画の見直しにおいて、区全域における　基本的考え方　の検討で想定される階数と同程度がふさわしいと思う方はＡ、 区全域における検討での想定より低い階数がふさわしいと思う方はＢとして、ご意見をお聞きしました A　区全域における　基本的考え方　の検討で想定される階数と同程度がふさわしい 下馬住宅地区全域を６、７階とするのがふさわしいと考える人はAとしました 回答人数　１回目 １人　２回目 ０人 ご意見無し B　区全域における検討での想定より低い階数がふさわしい 回答人数　１回目 ７人　２回目 ８人 主なご意見 住宅地区にとって6階は不合理だ 区の人口が平成37年度にピークを迎え、その後は減少していくと思われる中で、6、７階を建てる合理性があるとは思えない ゴミゴミしない街並みを望む この地区全てが６、７階となる恐れがある　現状を考えれば低い階数で良いはずだ 区全域での考え方があるにしても、我々は我々としての意見を持つべきだ 現状の隣地間の距離や道路幅員を考えると、６、７階はふさわしくない、現状に即した階数が望ましい 地区計画の検討当初から、高くても４、５階を望んでいる、商業地域や地域のブランドを意識した６、７階ではなく、住宅地域としての街並みをつくりたい 最高でも18メートル以下に抑え、階数は5階以下にしてほしい C　わからない　それ以外 回答人数　１回目 ３人　２回目 ３人 ご意見無し 質疑応答の主な内容　要旨 ご意見　日影制限の影響を考慮すると、実際にこの地区に建つ建築物は高度地区の数値をあてはめた場合より低くなると思う 地区の現状に合わせて制限値を検討してほしい 区より　敷地があまり大きくない場合は、斜線制限に加えて日影制限等もかかってくるため、各種制限を加味していくと、 絶対高さが25メートルとしても、その高さまで建てられない建物も多いと思います 今回の地区計画の高さの最高限度はこの地区の皆様の意見をいただきながら、皆様とともに決めていきたいと思います ご意見　過去の住民からの陳情書による　２５メートルは嫌だ　２０メートルもしくはそれ以下で　との意見に沿ってくれれば良いし、 本日の会の主旨を聞いたところでは、区全体の見直しに合わせてやるとのことなので、そういう趣旨なのだなと思った 区より　平成27年度に地区計画を決める際、地区の皆様より住宅地区についてはもっと低くした方が良いというご意見をいただきました 地区計画の決定後も皆様と一緒に高さ制限について検討していくこととし、進めさせていただいております 区全域の高さに関するルールの見直しの検討も始まっておりましたので、そことの整合を図りながら進めています こうした経緯、趣旨により今日の懇談会を開いています 今後の予定 区では、引き続き区全域における　建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方　を踏まえて、 都営下馬アパート周辺地区地区計画の住宅地区における建築物の高さの最高限度について地区の皆様とともに見直しを進めてまいります お問い合わせ先 世田谷区　世田谷総合支所 街づくり課 担当　ふたみ　たかざわ　いとう　きたさき 住所　郵便番号154の8504　東京都世田谷区世田谷4の22の33 第３庁舎２階２４番窓口 電話　0354322872 ファクシミリ　0354323055 今回やこれまでの街づくりの取り組みは、世田谷区のホームページで公開しています ホームページ　下馬　街づくりの取組み でご検索ください 都営下馬アパート周辺地区地区計画の住宅地区の高さの最高限度について、地区の皆様とともに検討を進めてまいります