都営下馬アパート周辺地区 街づくりニュース 第１７号 平成２９年２月 世田谷区世田谷総合支所街づくり課 　このお知らせは、地区計画等の区域、太子堂一丁目全域、下馬一丁目の一部の２８番から４４番まで、下馬二丁目の１番から１６番まで、及び１９番から４４番まで、三軒茶屋一丁目５番から７番までに居住の方、及び、 　土地　建物の所有者の方にお届けしています。今回のニュースでは、今年度からの検討の主旨と今年度行った３つの会についてご報告します。 今年度から区では、区全域における「建築物の高さに関する新たな考え方」と都営下馬アパート周辺地区地区計画における住宅地区の「建築物の高さの最高限度」との整合を地区の皆様とともに検討しております。 　 新たな考え方とは、現在区で検討を進めている「建築物の高さ及び敷地面積に関するルールの見直しの基本的考え方」のことです。 　１　なぜ今、住宅地区の高さを検討するのか 　これは、平成27年度に地区計画を決定した際に、 　　・比較的戸建住宅の多い住宅地区については25mという制限値が高いとのご意見を頂いたこと 　　・区全域における建築物の高さに関する新たな考え方の検討が始まっていたこと から、住宅地区の建築物の高さの最高限度について、区全域の新たな考え方と整合を図る検討を引き続き進めていくとしたためです。 　２　今年度どのように進めたか 　今年度は区全域における「建築物の高さに関する新たな考え方」の検討の進捗状況の報告や建築物の高さに関するルールについての勉強を3つの会を通じて地区の皆様と行ってきました。 今回の街づくりニュースでは、今年度に行われたその3つの会についてご報告します。 　今年度開催した３つの会 　第１回街づくり懇談会（平成２８年６月２２日開催　２ページを参照下さい） 　街づくり勉強会（平成２８年１０月１５日開催　２ページから７ページまでを参照下さい） 　第２回街づくり懇談会（平成２８年１０月２１日開催　８ページを参照下さい） 　３　今後の進め方は？ 　区では、引続き区全域における「建築物の高さに関する新たな考え方」を踏まえて、懇談会等により地区計画における住宅地区の「建築物の高さの最高限度」について地区の皆様とともに検討を行っていきます。 次回の懇談会等の開催については、改めて街づくりニュース等でご案内します。これまでの取り組みや今後の進め方などに関しては世田谷総合支所街づくり課までお問い合わせください。 ２ページ 　第１回街づくり懇談会報告 概要 開催日　平成２８年６月２２日水曜日 会　場　駒繋小学校　２階視聴覚室 参加者　18名 平成２８年６月２２日水曜日に「第１回街づくり懇談会」を開催しました。 　懇談会では、区全域における建築物の高さに関するルールの見直しの検討状況の報告を行いました。その後、ご参加頂いた方々に、建築物の高さについて、ワークショップ形式でテーマに沿って意見交換をしていただきました。 （詳しくは、皆様にお配りしています街づくりニュース第16号をご参照ください） 内容 （1）当地区のこれまでの取り組みについて（区より説明） （2）区全域における建築物の高さに関するルールの見直しの検討状況について（区より報告） （3）当地区における建築物の高さの考え方について（意見交換　ワークショップ） 　街づくり勉強会報告 　概要　 開催日　平成２８年10月15日土曜日 会 場　駒繋小学校　２階視聴覚室　 参加者　14名 平成２８年１０月１５日土曜日に区全域における「建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方（素案）」等についてご説明する街づくり勉強会を開催いたしました。 　第２回街づくり懇談会に向けて、区全域における「建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方（素案）」等についてご説明し、質疑応答を行いました。 　また、建築物の高さに影響を与える地区計画以外の既存のルールについても紹介し、地区計画や高度地区で定められている絶対高さ制限以外にも、建築物を建てる際には住環境を守るための様々なルールにより建築物の高さが制限されることを紹介しました。 　当日ご説明しました「建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方（素案）」については3ページから７ページを参照ください。 内容 　（1）これまでの経緯について（区より説明） 　（2）区全域における建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方（素案）について（区より説明） 　（3）高さに関する既存のルールについて（区より説明） 　（4）質疑応答・意見交換 当日の質疑応答 質　問　区全域における建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方（素案）において、地区計画区域が適用除外になるのならば、本日の会にはどういった意味があるのか。 区回答：区全域における建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方（素案）では、高さ制限を定める地区計画区域については、今回区全域で定める高度地区の絶対高さ制限が適用除外となり、地区計画の高さが適用となります。 住宅地区の現在の状態でいうと、現在地区計画で定めている25ｍが高さの制限値となります。現在の地区計画を定める際には、区全域の高さに関する新たな考え方が示されたら、もう一度地区計画の高さ制限を検討していくこととしました。 皆様からご意見を頂き、地区計画の高さの制限を見直していきたいと考えています。 ３ページ 区全域における建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方（素案）について 平成２８年９月に区が公表した「建築物の高さ及び敷地面積に関するルールの見直しの基本的考え方（素案）」の建築物の高さに関する部分についてご説明しました。 （平成２８年９月公表の素案段階の内容です。） 「建築物の高さ及び敷地面積に関するルールの見直しの基本的考え方（素案）」は、区ホームページ及び都市計画課　各総合支所街づくり課の窓口で閲覧できます。 建築物の高さ及び敷地面積に関するルールの見直しの基本的考え方（素案）（概要） みどりとやすらぎがあり、良好な住宅都市とするため、適切な土地利用の誘導と、より住みやすい街づくりを進めていきます。 位置づけ 　この基本的考え方は、都市計画法に基づく規制として定める建築物の絶対高さ制限の見直しにあたっての考え方を示したものです。 第1章　建築物の高さに関する制限の取組み 　平成16年に、高度地区に30m又は45mの絶対高さ制限を導入することで市街地の住環境の保全につとめてきました。こうしたなか、建築基準法の改正や以下のような市街地の動向があり、これらに対する新たな取り組みが求められています。 第2章　現在の絶対高さ制限の課題 1　区民の意識 2　地区計画等策定の推進と課題 3　絶対高さ制限の課題（地域性をふまえた規制誘導） 4　その他の関連する事項 （1）「せたがやみどり33」の推進、質の高いみどりの保全　創出 （2）耐震性に問題がある老朽マンション建替えへの対応 ４ページ 区全域における建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方（素案）について （平成２８年９月公表の素案段階の内容です　建築物の高さに関する部分についてご説明しました。 第3章　見直しの目的と方向性 1　目的　 都市整備方針で目指す将来都市像の実現のため、土地利用や建築、社会情勢の変化などに対応し、みどりとみずの基本計画や住宅整備方針、風景づくり計画などの都市整備方針の分野別方針・計画が目指す目標等をふまえた建築物の高さに関するルールに見直します。 都市整備方針　区の長期的な視点にたった都市づくり・街づくりの総合的な基本方針 2　方向性　 （1）絶対高さ制限について 高度地区で定める絶対高さ制限は、都市整備方針などで定める将来都市像及び現状の地域の実態をふまえ、見直します。併せて、建築の規制と誘導を組み合わせ、土地利用を適切に誘導していきます。 絶対高さ制限導入の効果 住宅地での突出した建築の抑制や、市街地環境に資する建築を誘導することで、住環境の保全を図ります。 3　地区計画等の取り扱い 都市整備方針で掲げる「区民主体の街づくり」の取組みによって策定される地区計画等で定められた事項は尊重します ５ページ　６ページ 区全域における建築物の高さに関するルールの見直しの基本的考え方（素案）について 第４章　絶対高さ制限の指定方針 １　基本的考え方 （１）都市整備方針で示す将来都市像をふまえ、都市整備の基本方針の「都市づくりの骨格プラン」「土地利用構想」、地域整備方針の各地域の「地域の骨格と土地利用の方針」に基づき定めます。 （２）都市計画で定める用途地域や容積率をふまえて定めます。 （３）標準的な建築計画において指定容積率が活用できるように定めます。 （４）地域ごとの建築物や土地利用の状況などの地域の実状に応じ、また、近年の建築の動向をふまえて定めます。 （５）多くの区民が中高層集合住宅を所有し、居住している実態をふまえ、既存の建築物の高さを考慮するとともに、良好な住宅を確保しやすいように定めます。 （６）建築物の絶対高さを定める規制とあわせて建築を適切に誘導し、老朽マンション建替えや緑化の推進、防災性の向上などにも対応していくことで、市街地の環境を向上していくため、特例制度を設けます。 （７）絶対高さ制限を定める地区計画等や、一団地の住宅施設などの都市計画を定める区域は、適用除外とします。 ２　絶対高さ制限を定める高度地区の見直し及び導入等の区域について 　　都市計画課又は世田谷総合支所街づくり課までお問い合わせください。 ３　基本的考え方における絶対高さ制限の数値 　　都市計画課又は世田谷総合支所街づくり課までお問い合わせください。 ７ページ ４　絶対高さ制限を定める高度地区の特例等 4-1　建築の適切な誘導のための特例 a.市街地環境に資する建築の特例 　周辺への配慮や周辺市街地の環境改善への貢献とともに、防災施設の充実や良質な住宅ストックの確保などの施策に沿った建築計画については、一定程度の緩和を認めます。 b.既存不適格建築物の建替え特例 　絶対高さ制限の見直しで既存不適格となる建築物については、その利用の実態をふまえ、原則１回のみ建替え可能な特例制度を設けます。 4-2総合的に評価を行う特例 a.公益上やむを得ない建築 公益上の理由からやむを得ないと認められる建築物については、第三者機関における専門的見識も含めて総合的に評価を行う特例を検討します。 b.特定の土地利用の誘導を図る区域における建築 地域特性に応じた多様な都市機能を誘導するために、区の方針等に基づく育成用途に該当する建築物で、環境上支障がないと認 められるものについて、第三者機関における専門的見識も含めて総合的に評価を行う特例を検討します。 4-3　既存の容積率許可制度を活用する特例 総合設計制度やマンション建替え円滑化法など、指定容積率を上回る容積の適用を認める許可制度を活用する建築については、上限を設けつつ緩和する特例を検討します。 ８ページ 　第２回街づくり懇談会報告 　概要 開催日　平成２８年10月21日金曜日 会　場　駒繋小学校　２階視聴覚室　参加者　13名 平成２８年１０月２１日金曜日に第２回街づくり懇談会を開催しました。前回の勉強会で共有した「建築物の高さに関する区全域における見直しの基本的考え方（素案）」を踏まえ、本地区の住宅地区における地区計画等の建築物の高さの最高限度の考え方について、意見交換を行いました。 内容 （１）街づくり勉強会のおさらい（区より説明） （２）地区計画等の変更の考え方について 　　（意見交換　ワークショップ） 意見交換のテーマとキーワード テーマ：住宅地区で絶対高さ制限を皆様で考える際に重要視する要素は何ですか？ 　これまでの懇談会等で頂いたご意見より、テーマについて意見交換する際の参考となるキーワードを抽出し、事例と共に紹介しました。 意見交換ワークショップで頂いたご意見 　調和のとれた高さに関して 10〜12ｍぐらいの高さ制限にすべきと思う　 自宅と仮定すると５階くらいは許容されたい　 一律の数値じゃない 　空地　緑　日影　市街地環境に資する　に関して 戸建てのお庭景観は残った方が良い　密集した戸建てより、空地、緑が確保されている、５〜７階建の低層マンションが良い 　プライバシー 　圧迫感　に関すること 自分が戸建てに住んでいたら、隣に５階程のマンションができたら嫌だ 　用途　公共公益施設　に関すること 区で特養を作ってほしい 下馬にも区民の為の施設を作ってほしい 　既存不適格　建替えに　関すること 既存不適格は例外として規制を設ける ご意見　お問い合わせ先 　　世田谷区　世田谷総合支所 街づくり課　担当　二見（ふたみ）、高澤（たかざわ）、伊藤（いとう）、北崎（きたさき） 　郵便番号1548504　東京都世田谷区世田谷4の22の33　　第３庁舎２階２４番窓口　 　電話　0354322872　直通 　ファクシミリ　0354323055 今回やこれまでの街づくりの取り組みは、世田谷区のホームページで公開しています。 　　ホームページのアドレス　http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/120/345/346/d00034724.html 下馬　街づくりの取組み で検索してください。 ご意見をお寄せください 地区計画等の高さのルールについて、地区の皆様とともに検討を進めてまいります。