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世田谷区立老人休養ホームふじみ荘の整備に向けたサウンディング調査の結果を公表します。

更新日:平成31年2月5日

ページ番号:0164075

世田谷区では、世田谷区立老人休養ホームふじみ荘(以下「ふじみ荘」という。)の整備・運営経費を抑制し建物と敷地の有効活用を図る観点から民間活用を検討するため、民間事業者から公開によるサウンディング調査を実施しました。

サウンディング調査の概要

  • 実施の経過

 平成30年8月 1日          実施要領の公表

 平成30年8月29日          事前説明会:8事業者

 平成30年9月18日まで        対話資料の提出

 平成30年9月25日から27日まで  対話の実施

  • 参加状況

 参加事業者 5者(建設、リース、不動産、社会サービス事業)

結果の概要

1 全体コンセプトに関する提案

全ての事業者より、現行のふじみ荘を改修して使用を継続することはリスクが大きく、事業として成り立たないため、改築して土地を有効活用すべきという提案がありました。

2 事業計画の提案

大きく分けて以下の3つの提案がありました。

  (1)土地の定期借地+ふじみ荘の建物賃貸借または買戻し+収益施設併設(住居系)

ふじみ荘の敷地を定期借地として事業者に貸し出し、事業者がふじみ荘を建設して区が借りるまたは買戻す計画です。区の地代収入と事業者に支払う建物賃借料を相殺することで、区の建物に関する経費負担を軽減し、さらに差額の地代収入が区の歳入となります。収益施設として、高齢者施設(有料老人ホーム等)や一般住宅等を併設する提案がありました。 

  (2)土地の定期借地+ふじみ荘の建物賃貸借+公共的民間施設併設

 ふじみ荘の敷地を定期借地として事業者に貸し出し、事業者がふじみ荘を建設して区が借りる計画です。区        の地代収入と事業者の建物賃借料を相殺することで、区の建物に関する経費負担を軽減し、上乗せの地代収 入は見込めませんが、公共的民間施設として、子ども関連施設(民間学童クラブ等)等を併設する提案がありました。 

  (3)BOT方式(PFI法に則らない)によるふじみ荘整備+民間施設併設

 ふじみ荘の敷地を事業者に使用貸借し、事業者がふじみ荘を整備して区が事業者にサービス購入料(施設整備費、維持管理費)として事業費を割賦払いする計画です。事業期間中における建物の所有権は事業者にあり、事業期間終了後は所有権が区に移転します。

3 土地の借地期間等の提案 

2 (1)の計画では、一般定期借地権(50~70年超)、建物譲渡特約付定期借地権(30年)

2 (2)の計画では、事業用借地権(20~30年)、一般定期借地権(50年)

2 (3)の計画では、使用貸借 (15~20年)

4 事業期間の提案 

 ふじみ荘の事業期間としては、概ね17年から20年程度という提案がありました。

事業期間終了後、2 (1)と2 (2)の計画は、ふじみ荘の建物賃貸借契約を再度締結することもできる提案です。

5 その他施設に関する提案

・ふじみ荘とオペレーション又はBM(ビルマネジメント)を一緒にし、維持管理費、運営経費の削減を目指す提案がありました。

 ・エネルギー消費量(省エネや再生可能エネルギー消費量)をゼロにし、維持管理の縮減を図る等の提案がありまし た。

6 その他ご意見

・既存施設の解体費用、残地物リスクは区の負担としてほしい。

・公共サービスを求めるのであれば市場価格より安価な地代とすべきである。

・土地の貸付期間と賃貸借期間は同期間とすべきである。

・事業期間は15年とあるが、より長期間での契約を希望する。 

・指定管理者の公募は、施設整備との一体公募を希望する。

・耐震の観点から建替えが適当である。

・事業スケジュールは既存施設の解体期間を考慮したスケジュールを希望する。

・民設、区営施設とし指定管理者制度での運営を提案。新たな機能を持つ施設を開設・運営することで区の基本計画を体現できるのではないか。また、モデルケースとして待機児童をはじめとした様々な社会問題の解決や、糸口となるのではないか等のご意見がありました。

今後の方針

 事業者からの提案、意見等を参考に、今後公募条件の検討を進めてまいります。平成31年(2019年)9月頃を目途に、事業者公募を予定しています。

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市民活動・生涯現役推進課

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